La nue-propriété et l’usufruit réunis forment la pleine propriété d’un bien. Un individu est appelé plein propriétaire lorsqu’il jouit donc pleinement de ses droits sur celui-ci. C’est en particulier dans le cadre de la transmission que ces droits sont séparés. On parle alors de démembrement de propriété. Quelles sont les différences entre usufruit et nue-propriété ?
L’usufruit et la nue-propriété sont séparés une fois le démembrement mis en place. Ils sont répartis entre deux individus distincts : l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruit pour continuer à jouir du bien
L’usufruitier est celui qui continue à jouir du bien. Par exemple, dans le cas d’un bien immobilier :
- il a le droit d’y vivre
- il est autorisé à l’exploiter pour en percevoir des fruits
Lorsqu’un bien immobilier est démembré en vue de préparer la succession, c’est le parent qui devient usufruitier et l’enfant héritier le nu-propriétaire.
La nue-propriété pour alléger sa fiscalité
Le nu-propriétaire ne jouit pas des mêmes droits que l’usufruitier : il ne dispose que du bien, plus précisément les murs. D’où le principal avantage qu’est la défiscalisation, étant donné qu’il est exonéré de paiement d’IFI qui est supporté par l’usufruitier qui occupe le bien.
Autre avantage : le nu-propriétaire échappe au paiement de droits de succession élevés puisque seul l’usufruit est recueilli au décès de l’usufruitier. C’est donc la valeur de la nue-propriété qui est considérée par rapport au barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts. Si la nue-propriété a été donnée tôt, la valeur de celle-ci est moindre, et vice-versa.
Quand le démembrement prend-il fin ?
Dans le cas d’un montage successoral, le démembrement de propriété prend fin lorsque l’usufruitier décède. Le nu-propriétaire revêt pleinement son statut de plein-propriétaire à ce moment-là seulement, tout en ayant profité de tous les avantages énumérés ci-dessus. On parle de démembrement viager.
Démembrement viager ou temporaire ?
Mais il existe également une autre forme de démembrement, celui dit temporaire. Ce montage est le plus souvent celui qui se pratique dans le domaine d’un investissement immobilier par exemple, ou d’un placement pierre-papier.
Exemple : deux individus (Charles et James) souhaitent acheter un bien immobilier et profiter chacun d’un prix décoté. Charles souhaite percevoir immédiatement des revenus sans avoir à se soucier des contraintes de la revente du bien le moment venu. Charles achète alors le bien en usufruit, tandis que James l’acquiert en nue-propriété. La durée convenue pour le démembrement est de 10 ans. Pendant cette période, James ne perçoit aucun revenu locatif. Il ne paie pas de taxe d’habitation. Le prix d’achat déboursé par Charles et James n’est donc pas celui de l’immobilier en pleine propriété.
Au bout des 10 ans, le démembrement prend fin. Charles transmet l’usufruit à James qui devient plein propriétaire. En d’autres termes, Charles est délesté des procédures relatives à la revente du bien au moment de sa sortie en investissement. Il cesse cependant de percevoir les loyers qui reviennent à James à partir de cette échéance.
Quant à ce dernier, il est libre de continuer à détenir le bien : pour l’occuper, le mettre en location et encaisser les loyers, ou encore le revendre. S’il opte pour la revente, l’avantage pour James est de réaliser une plus-value plus ou moins garantie, étant donné qu’il a acquis le bien à prix décoté – celui de la nue-propriété – et qu’il le revend en pleine propriété, c’est-à-dire avec la valeur aussi bien de la nue-propriété que de l’usufruit.
Ce montage de démembrement temporaire est aussi très utilisé dans l’exploitation des SCPI et des SCI. Le démembrement concerne dans ce cas les parts. Les SCPI de valorisation utilisent le principe du démembrement.
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